Изменение договора социального найма

Действующее жилищное законодательство не предусматривает возможности изменения договора социального найма путем выделения в пользование стороне соответствующей комнаты в квартире.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» судам необходимо иметь в виду, что ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.

В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 01.03.2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315, удовлетворению не подлежит.

 

Определением судебной коллегии от 29 ноября 2012 года № 33-16402 отменено решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга, которым удовлетворены исковые требования К.: определен порядок пользования жилыми помещениями площадью 39, 50 кв.м, в соответствии с которым в пользование К. выделана комната размером 22,60 кв.м, Л. и Т. - комната размером 16,90 кв.м, определен порядок и размер участия К. в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из занимаемой ими комнаты размером 22,60 кв.м. и определен порядок и размер участия Л. и Т. в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из занимаемой ими комнаты размером 16,90 кв.м, о чем с ГКУ «Жилищное агентство Центрального района Санкт - Петербурга» необходимо заключить соглашение.

Удовлетворяя исковые требования в части определения порядка пользования жилым помещением, суд первой инстанции исходил из объяснений сторон и пришел к выводу, что между сторонами по делу сложился порядок пользования жилыми помещениями в квартире и сложившийся порядок пользования в настоящее время является добровольным.

Судебная коллегия не согласилась с указанным выводом суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. Жилищный кодекс Российской Федерации применяется к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Ранее положения ст. 86 ЖК РСФСР связывали право на изменение договора найма в судебном порядке с возможностью выделения помещения, отвечавшего требованиям ст. 52 ЖК РСФСР при сложившемся порядке пользования жильем или в соответствии с приходящейся на истца долей жилой площади. Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Таким образом, в соответствии со ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации при рассмотрении данного спора с 01.03.2005 года подлежат применению нормы действующего законодательства.

Объем прав нанимателя и членов его семьи предусмотрен нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, изложенными в ст.ст. 67, 69 - 72, 81 - 82 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако указанные нормы не предусматривают прекращения или изменения договора социального найма, таким образом, при котором единый предмет договора социального найма, состоящий из нескольких изолированных жилых помещений, может быть разделен между обладателями прав пользования данным жилым помещением.

Статьей 82 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований изменения договора социального найма. Изменение договора найма в форме заключения нескольких договоров найма вместо одного договора найма статьей 82 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Согласно части 2 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Таким образом, стороны по делу сохраняют равные права пользования жилым помещением, как в целом, так и каждой комнатой в отдельности.

Анализируя положения ст.ст. 61, 67, 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что действующее жилищное законодательство не предусматривает возможность определения порядка пользования жилыми помещениями, занимаемым по договору социального найма.

Поскольку определение порядка пользования квартирой с выделением в пользование стороне соответствующей комнаты в квартире представляет собой изменение договора социального найма жилого помещения и заключение отдельного договора социального найма на соответствующую комнату, что не предусмотрено ЖК РФ, принимая во внимание, что спорное жилое помещение было предоставлено сторонам на основании одного ордера и, следовательно, по единому договору социального найма, суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования об определении порядка пользования спорным жилым помещением путем выделения им в пользование комнаты площадью 22,60 кв. м.

Определение порядка пользования спорным жилым помещением, а именно закрепление за каждым из нанимателем определенных комнат в жилом помещении фактически является изменением договора социального найма жилого помещения. Вместе с тем, ст. 69 Жилищного кодекса российской Федерации, как и в целом действующее жилищное законодательство РФ, не предусматривают возможность определения порядка пользования жилыми помещениями, относящимися к государственному или муниципальному жилищному фонду либо к ведомственному фонду предприятий (учреждений), между нанимателем и членами его семьи.

При этом применение к данным правоотношениям аналогии закона, невозможно вследствие отсутствия нормы, регламентирующей спорные отношения, поскольку отсутствие в действующем жилищном законодательстве нормы о праве члена семьи нанимателя требовать изменения договора социального найма, как это было предусмотрено Жилищным кодексом РСФСР, не свидетельствует о нарушении конституционных прав граждан.

Удовлетворяя требования в части определения порядка и размера участия в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, суд пришел  к выводу о том, что разделение лицевого счета, по сути, будет вносить изменения в договор социального найма, что недопустимо, в связи с чем, пришел к выводу об определении порядка и размера участия истцов в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из занимаемой ими комнаты размером 22,60 кв.м, а также об определении порядка и размера участия ответчиков в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из занимаемой ими комнаты размером 16,90 кв.

С данным выводом судебная коллегия также не согласилась.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 30 постановления от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма; поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения; предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя; споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Кроме того, Пленум Верховного Суда РФ отметил, что суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг; если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

Поскольку в удовлетворении заявления об определении порядка пользования жилым помещением было отказано, сторонами не представлено доказательств наличия соглашения о порядке пользования квартирой, у суда первой инстанции отсутствовала возможность решить вопрос о размере участия каждого из проживающих в квартире в оплате коммунальных платежей и квартирной платы.

В случае если истцы полагают свои права нарушенными действиями ответчиков, не участвующих в оплате коммунальных услуг, они имеют возможность восстановить свои нарушенные права путем предъявления иска к ответчикам о взыскании с них денежных средств в размере их доли по оплате коммунальных платежей.

 

Обобщение судебной практики

Судебной коллегии по гражданским делам

Санкт-Петербургского городского суда за 2012 год