О сносе самовольной постройки

Определением  Санкт-Петербургского городского суда от 14 февраля 2013 г N 33-953/2013 отменено в части решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга  от 24 августа 2012 года по  гражданскому делу N 2-2149/12  по иску С.А., С.Л., А. к Г., Потребительскому обществу развития производства "Свой Дом" о признании здания самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки.

С.А., С.Л., А. обратились в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Г., Потребительскому обществу развития производства "Свой Дом" о признании здания, самовольной постройкой, обязании ответчиков снести самовольную постройку.

В обоснование заявленных требований указали, что являются собственниками земельных участков, непосредственно граничащих с названным участком.

Данный объект является самовольной постройкой, фактически представляет собой многоквартирный жилой дом, построенный на земельном участке, выделенном под строительство индивидуального жилого дома; возведен без соблюдения требований и получения согласований, необходимых при строительстве многоквартирных жилых домов, с нарушением целевого назначения земельного участка, градостроительного законодательства, не соответствует противопожарным и санитарным требованиям, в связи с чем подлежит сносу. Возведение указанного объекта приводит к существенному ухудшению уровня жизни в поселке, ставит под угрозу подачу водо- и электроснабжения в дома, ограничивает пожарный проезд, ущемляет их права и права других жителей на благоприятную окружающую среду.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 24 августа 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Санкт-Петербурга "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" N 29-10 от 16 февраля 2009 года, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, оценив заключения экспертиз, проведенных по делу, объяснения сторон, пришел к выводу, что спорный объект незавершенного строительства не подпадает под определение самовольной постройки по признаку отсутствия соответствующего разрешения на строительство. Как посчитал суд, представленные в материалы дела доказательства не подтверждают, что спорный объект обладает признаками многоквартирного жилого дома, возведенного на земельном участке с нарушением его целевого назначения.

Также суд признал, что сторона ответчиков представила достаточно доказательств соответствия возведенной постройки градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, экологическим нормам и правилам.

Поскольку нарушений, допущенных при возведении спорного объекта незавершенного строительства, которые в соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ могли бы квалифицироваться как признаки самовольной постройки, не установлено, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Отменяя вышеназванное решение, судебная коллегия указала следующее.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что владельцы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Как установлено из материалов дела, названный  земельный участок, приобретен Г. по договору купли-продажи от 23 июня 2010 года и принадлежит ей на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 июля 2010 года.

Вид разрешенного использования земельного участка: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов).

Указанный земельный участок расположен в территориальной зоне Т1Ж2-2.

В соответствии с приложением N 3 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 года N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" территориальная зона Т1Ж2-2 является зоной индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв. м, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков в данной территориальной зоне определены ст. 18 Приложения N 3 к Закону Санкт-Петербурга N 29-10 и не предполагают возможность размещения многоквартирного жилого дома или блокированного жилого дома.

В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга "О генеральном плане Санкт-Петербурга" от 22.12.2005 N 728-99, рассматриваемый земельный участок находится в границах функциональной зоны 1ЖД - зоне застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными).

Распоряжением КГА от 14 сентября 2010 года N 2878 утвержден градостроительный план земельного участка, которым определены все виды разрешенного использования земельного участка в соответствии с Законом Санкт-Петербурга N 29-10.

Разрешенные виды использования не предполагают возможность размещения на участке многоквартирного жилого дома или блокированного жилого дома. В градостроительном плане установлено, что на земельном участке может быть размещен индивидуальный (одноквартирный) жилой дом.

29 сентября 2010 года Администрацией Красносельского района Санкт-Петербурга ответчику Г. выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства индивидуального жилого дома на данном земельном участке в соответствии с требованиями градостроительного плана.

В соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи.

Вместе с тем, представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют, что фактически на земельном участке, принадлежащем Г., возведен объект недвижимости, по своим характеристикам относящийся к многоквартирному жилому дому.

На это, в частности, указывают конструктивные особенности здания, количество секций, наличие в каждой из секций выводов для канализационных и водопроводных труб, вентиляционных отверстий, труб для электрооборудования; выявленные признаки произведенных работ по заделке существовавших оконных проемов, незначительность вложений, с привлечением которых возможно проведение работ по устройству отдельных входов в каждую секцию.

О намерении использовать возводимое строение в качестве многоквартирного (блокированного) жилого дома для проживания более чем одной семьи свидетельствует и информация, размещенная в сети "Интернет" на сайте строительной компании о продаже квартир в указанном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Для получения разрешения на строительство в администрацию района необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Спорный объект не соответствует схеме планировочной организации, представленной в администрацию района для получения разрешения на строительство.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции не принято во внимание, что земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости, расположен в территориальной зоне Т1Ж2-2.

Целью выделения данной зоны является развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий малоэтажной индивидуальной жилой застройки зон комфортного малоэтажного жилья, включающих отдельно стоящие индивидуальные (одноквартирные) жилые дома коттеджного (усадебного) типа. 

Градостроительным регламентом зоны Т1Ж2-2 установлено:

- минимальные отступы от зданий, строений, сооружений от границ земельных участков - 3 метра;

- максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории земельных участков - 3 этажа;

- минимальная доля озеленения территории земельного участка индивидуальных жилых домов - 40%.

По мнению Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, к полномочиям которого относится осуществление в установленном порядке градостроительного и архитектурно-строительного и инженерно-технического контроля за правильностью использования земельных участков, предоставленных для строительства, строение, возведенное на указанном земельном участке  отвечает признакам самовольной постройки, созданной в нарушение действующего градостроительного законодательства и выданной разрешительной документации.

Данный земельный участок не предназначен для строительства многоквартирного дома или блокированного жилого дома. Существующая социально-экономическая, транспортная и инженерная инфраструктура территории не предназначена для размещения на ней многоквартирных или блокированных жилых домов.

07.08.2012 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу Г. вынесено предписание об устранении нарушения земельного законодательства, 15 ноября 2012 года составлен протокол об административном правонарушении в связи с неисполнением постановления о назначении административного наказания.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что представленные в материалы дела доказательства  подтверждают то обстоятельство, что находящийся на земельном участке ответчика объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, возведенной с нарушением разрешенного вида использования (целевого назначения) земельного участка, а также градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Из разъяснений Постановления N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года следует, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В ходе судебного разбирательства ответчицей не представлены ни разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, ни доказательства ее обращения в Администрацию по вопросу внесения изменения в градостроительный план земельного участка. Согласования органов санитарно-эпидемиологического контроля, пожарной охраны, строительного надзора, необходимые для возведения многоквартирного (блокированного) дома, не представлены. Возведение многоквартирного дома в данной земельной и градостроительной зоне не соответствует разрешенным целям использования земельного участка и нормам градостроительного законодательства.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что строительством многоквартирного или блокированного жилого дома на указанном земельном участке нарушаются их права как правообладателей смежных земельных участков и как лиц, проживающих в поселке, создается угроза их жизни и здоровью, поскольку при строительстве многоквартирного или блокированного жилого дома, предполагающего проживание более чем одной семьи, на земельном участке, предназначенном для размещения индивидуального жилого дома и проживания одной семьи, увеличивается потребление воды, электроэнергии, тепловой энергии, что создает угрозу аварийных ситуаций на объектах жизнеобеспечения, ведет к повышению уровня экологического загрязнения окружающей среды, уменьшению доли озеленения на территории квартала, увеличению рисков возникновения пожароопасных ситуаций.

Судебная коллегия полагает, что эти доводы необоснованно не приняты во внимание судом первой инстанции.

Судебная коллегия  учла, что при возведении данного объекта существенно ухудшится уровень жизни истцов, как и других граждан, проживающих в поселке, ухудшится транспортная ситуация, экологическая обстановка, уровень комфортности проживания в результате заслонения строящимся домом привычного обзора окружающей среды, полного затенения смежного земельного участка дома, о чем свидетельствует фактическая площадь застройки земельного участка, вместо заявленной при получении разрешения на строительство, а также создается угроза нарушения прав значительного количества других граждан.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции признал обоснованными доводы КЗРиЗ Санкт-Петербурга о том, что возведение объекта приведет к нарушению прав не только жителей поселка, но и к нарушению прав и законных интересов лиц, которые приобретут квартиры в спорном строящемся доме, поскольку на данные объекты недвижимости будет невозможно получить документы технического и государственного учета и свидетельства о государственной регистрации прав.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что здание является самовольно возведенным, построено с нарушением разрешенного вида использования (целевого назначения) земельного участка, в нарушение градостроительных и строительных норм и правил, в отсутствие соответствующего разрешения на строительство, действиями ответчика Г. по возведению здания нарушены права и охраняемые законом интересы истцов и третьих лиц, проживающих на прилегающих территориях, создается угроза здоровью граждан, нарушается предусмотренное ст. 42 Конституции РФ право на благоприятную среду обитания, в связи с чем согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ строение подлежит сносу осуществившим его возведение лицом за его счет.

 

ОБЗОР

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО РАССМОТРЕНИЮ АПЕЛЛЯЦИОННЫХ ЖАЛОБ

И ПРЕДСТАВЛЕНИЙ НА РЕШЕНИЯ РАЙОННЫХ СУДОВ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

ЗА 6 МЕСЯЦЕВ 2013 ГОДА