Право общей собственности дольщиков

Право общей собственности дольщиков

Поскольку отношения по возникновению прав общей собственности дольщиков на общее имущество при строительстве жилых домов в составе комплекса малоэтажной застройки на земельном участке прямо не урегулированы законодательством Российской Федерации или соглашением дольщиков, то согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ к данным правоотношениям применяется  гражданское законодательство по аналогии.

 

Решением Василеостровского районного суда от 01 октября  2012 года исковые требования ТСЖ «Сказка» удовлетворены в полном объеме: с Замятина К.Ю. в пользу ТСЖ «Сказка» взыскана задолженность по коммунальным платежам и содержанию общего имущества в сумме 159 772 руб. 92 коп.

В удовлетворении встречного иска Замятину К.Ю. об обязании произвести перерасчет и взыскании с ТСЖ платежей на целевые взносы, приобретение дополнительного оборудования отказано.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2013 года указанное решение суда первой инстанции отменено и вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска ТСЖ «Сказка» к Замятину К.Ю. о взыскании задолженности, встречный иск Замятина К.Ю. удовлетворен.

Судом установлено, что Замятин К.Ю. является собственником жилого дома 4 по ул. Александра Паншина коттеджного поселка Горская – Александровская квартал 11 в г. Сестрорецке Курортного района Санкт-Петербурга.

14 февраля 2005 года с целью последующей эксплуатации комплекса малоэтажной  жилой  застройки  общим собранием участников застройщика ООО «Коттеджстрой» было создано ТСЖ «Сказка».

На основании договора от 28 июля 2008 года застройщик передал ТСЖ «Сказка» инженерные сети и иные объекты технической инфраструктуры во временное управление с целью эксплуатации.

 В соответствии с условиями заключенного договора ТСЖ «Сказка» приняло на себя обязательства производить осмотр, обеспечивать проведение аварийных работ, осуществлять подготовку к осеннее-зимнему  и весенне-летнему сезонам общих инженерных сетей и объектов инженерной инфраструктуры за счет средств целевых сборов с домовладельцев.

  Кроме того, в связи с окончанием у застройщика ООО «Коттеджстрой» срока завершения  строительства протоколом  правления от 29 августа 2008 года №3 ТСЖ «Сказка» были переданы часть функций по содержанию всех сетей в надлежащем состоянии и технический персонал.

С целью содержания переданного ТСЖ имущества последнее заключало со сторонними организациями договоры и несло соответствующие расходы, которые не оплачивались ответчиком. Кроме того, у него имеется задолженность по коммунальным платежам и расходам, понесенными истцом на оплату услуг и работ по управлению коттеджным поселком.

Замятин К.Ю. обратился со встречным иском, ссылаясь на то, что он не является членом ТСЖ, добросовестно оплачивает коммунальные платежи  и не нуждается в предоставлении дополнительных услуг - монтаж ворот, заборов, шлагбаума, видеонаблюдения, охраны. По его мнению, платежи за указанные услуги начислены незаконно.

Истец по встречному иску также ссылается на отсутствие общего имущества  ввиду непредставления ТСЖ документов, подтверждающих регистрацию общей долевой собственности на данное имущество.

Удовлетворяя заявленный ТСЖ «Сказка» иск в полном объеме, суд первой инстанции, исходя из действующих норм жилищного законодательства,  сделал вывод о фактически понесенных истцом расходах на общее  имущество  коттеджного поселка.

Отказывая Замятину К.Ю. в удовлетворении  его требований об обязании произвести перерасчет задолженности, суд первой инстанции со ссылкой на нормы ст. 137 ЖК РФ, п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, ч. 6 ст. 155 ЖК РФ  сделал вывод о том, что закон не связывает возникновение  обязанности по внесению платы за коммунальные услуги с заключением договора между собственником помещения и обслуживающей организацей.

Отсутствие договора с ТСЖ не освобождает собственников жилого помещения от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома, а также от оплаты коммунальных  услуг, которыми они фактически пользуются.

Отменяя указанное решение районного суда, апелляционная инстанция Санкт-Петербургского городского суда пришла к выводу о необоснованном применении к сложившимся правоотношениям аналогии по многоквартирным домам, поскольку коттеджная застройка на момент рассмотрения спора не завершена, не имеется общей границы земельных участков домовладельцев, территория коттеджного поселка не сформирована, каждый дом, в том числе и ответчика, находится на отдельном земельном участке, участки не имеют общей замкнутой границы, исключается наличие общего имущества, требующего сборов на его содержание. В связи с чем, по мнению суда второй инстанции, основания для взимания  платы за административно-хозяйственные расходы как составляющей части расходов на содержание общего имущества у ТСЖ «Сказка» отсутствовали.

Президиум Санкт-Петербургского городского суда не согласился с выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник, коим является Замятин К.Ю., несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан соразмерно своей доле участвовать в содержании общего имущества.

Поскольку отношения по возникновению прав общей собственности дольщиков на общее имущество при строительстве жилых домов в составе комплекса малоэтажной застройки на земельном участке прямо не урегулированы законодательством Российской Федерации или соглашением дольщиков, то согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ к данным правоотношениям применяется  гражданское законодательство по аналогии.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

В ходе рассмотрения настоящего спора установлено, что истец, приобретая в собственность жилой дом и земельный участок, зарегистрировав за собой право собственности, приобрел соответствующую долю в праве общей собственности на общее имущество малоэтажной застройки.

В силу части 3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

На основании части 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету расходов и доходов на каждый год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели.

При разрешении настоящего спора установлено, что  ТСЖ «Сказка» для предоставления собственникам коттеджей коммунальных услуг заключило соответствующие договоры.

Оплата истцом указанных договоров подтверждена представленными копиями платежных поручений, актов, карточками счета 51.

Кроме того, подтверждение необходимости расходов ТСЖ «Сказка» на содержание общего имущества  малоэтажной застройки, где проживает истец, подтверждено протоколами общего собрания собственников коттеджей, протоколами общего собрания членов ТСЖ, протоколами членов правления ТСЖ, приказами председателя правления ТСЖ.

 Доказательства, свидетельствующие о ничтожности либо недействительности вышеуказанных документов, отсутствуют.

Ссылки Замятина К.Ю. на отсутствие для него необходимости дополнительных услуг (монтаж ворот, заборов, шлагбаумов, видеонаблюдения, охраны, АХР), нежелании ими пользоваться и оплачивать не могут быть приняты во внимание, поскольку  достоверно установлено, что указанными дополнительными услугами истец пользуется.

Не могут быть приняты во внимание и доводы Замятина К.Ю. об отсутствии у него членства  в  ТСЖ, поскольку закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение с заключением договора между собственником и соответствующей организацией.

Незаключение такого договора не влечет освобождение собственника от данной обязанности.

Данная позиция подтверждена Постановлением Конституционного Суда от 03.04.1998 №10-П.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно  пришел к выводу о законности и обоснованности начисленных истцу как коммунальных платежей, так и платежей по содержанию общего имущества малоэтажной застройки. Отсутствие замкнутой границы в данном случае правового значения не имеет, т.к. ресурсы поступают к жилому дому ответчика через сети инженерной инфраструктуры, находящейся на обслуживании Товарищества.

Водоотведение от дома Замятина К.Ю. также осуществляется через инженерные сети-канализацию, обслуживание которой также производит ТСЖ «Сказка».

Собственники коттеджей 11-го квартала участвуют в общих собраниях ТСЖ и производят оплату коммунальных платежей через ТСЖ «Сказка», не имея прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг и энергоснабжающими организациями.

Водоотведение от дома Замятина К.Ю. также осуществляется через инженерные сети-канализацию, обслуживание которой также производит ТСЖ «Сказка».

Президиум отклонил доводы Замятина К.Ю. об отсутствии зарегистрированного права общедолевой собственности на общее имущество собственников коттеджей поселка Горская-Александровская Курортного района, поскольку это не влияет на обязанность истца участвовать в расходах на содержание инфраструктуры имущественного комплекса указанного коттеджного поселка, которой он фактически пользуется и содержание которой в соответствии с договором от 28.07.2008 №28/07 осуществляет ТСЖ «Сказка».

(Постановление Президиума  №44г-99/2013 от 14 августа 2013 года)


Обзор практики президиума Санкт-Петербургского городского суда по рассмотрению гражданских дел за второе полугодие 2013 года

УТВЕРЖДЕН Президиумом  Санкт-Петербургского городского суда 9 июля 2014 г.