Продажа доли в коммунальной квартире

При продаже доли в праве общей собственности в коммунальной квартире, приходящейся на сугубо-смежные комнаты, принадлежащие нескольким сособственникам, следует учитывать, что доля одного из них на указанные комнаты не может быть продана постороннему лицу без учета преимущественного права оставшихся сособственников указанных комнат на приобретение этой доли. Остальные участники права общей долевой собственности на коммунальную квартиру должны рассматриваться как посторонние лица для сособственников спорных комнат в соответствии с положениями ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

Ч.Г.В. обратился в суд с иском к К. В.М. и Ж.И.Б. о признании за ним преимущественного права покупки 32/144 долей в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом ххх, квартира х. Просил также перевести на него права и обязанности покупателя указанной доли.

 В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора социального найма с 1989 года он, его бывшая жена Ж. Н. В. и её дочь Ж. И.Б. занимали три сугубо-смежные комнаты жилой площадью 63,20 кв.м (21,30 + 27,10 + 14,80) в коммунальной квартире по указанному выше адресу.

Между ним и Ж. И.Б. с одной стороны и администрацией Центрального района Санкт-Петербурга с другой стороны 28 августа 2006 года был заключён договор передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан № хх. В соответствии с данным договором ему принадлежит право на 31/144 долю в праве общей долевой собственности на квартиру хх в доме ххх по Невскому проспекту Санкт-Петербурга, его падчерице – 32/144 долей в праве общей долевой собственности на ту же квартиру; у них в пользовании находятся три сугубо-смежные комнаты жилой площадью 63,20 кв.м в указанной квартире, состоящей из семи комнат, общей площадью 186,10 кв.м, в том числе жилой площадью 144,40 кв.м. Право собственности на указанную выше долю зарегистрировано в установленном порядке 27.09.2006.

К. В.М. с 12 июля 2011 года принадлежит право на 42/144 долей в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру, а также право пользования двумя сугубо-смежными комнатами жилой площадью 25,4 и 17 кв.м.

Между Ж. И.Б. и К. В.М. 23 июля 2011 года заключён договор купли-продажи 32/144 долей в праве общей долевой собственности на квартиру хх в доме ххх по Невскому проспекту Санкт-Петербурга. Доля продана с нарушением требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку не учтено его преимущественное право покупки доли.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 января 2012 года в удовлетворении исковых требований Ч. Г.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 апреля 2012 года решение суда первой инстанции от 16.01.2012 оставлено без изменения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что положения ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой преимущественное право покупки доли в праве общей собственности имеют остальные участники общей собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, к спорным правоотношениям не применимы. Поскольку комната в коммунальной квартире продаётся одному из собственников других комнат, то собственник, отчуждающий свою комнату, не обязан извещать остальных собственников о продаже комнаты. Право выбора приобретателя из числа иных собственников принадлежит самому продавцу, который вправе избрать покупателя из числа остальных собственников по собственному усмотрению.  

Президиум Санкт-Петербургского городского суда не согласился с вышеуказанными выводами.

Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации комната признается самостоятельным объектом права собственности.

В соответствии со ст.1 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при заключении договора приватизации в собственность гражданина передаётся занимаемое им жилое помещение. Когда по договору социального найма гражданин занимает комнату, в его собственность передаётся комната.  

 Согласно ч.6 ст.42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

 Учитывая, что жилое помещение в коммунальной квартире является раздельной собственностью, гражданин, приобретая право собственности на комнату, не зависит от других жильцов при владении, пользовании, распоряжении своим жилым помещением. В связи с этим, при заключении договора приватизации нанимателям комнат в коммунальной квартире передаётся в пользование занимаемая ими комната с оформлением права в виде доли в праве собственности на коммунальную квартиру. Особенность приватизации комнат в коммунальных квартирах позволяет сделать вывод о том, что собственник доли квартиры обладает полным объёмом полномочий собственника в отношении приватизируемой комнаты.

При таких обстоятельствах при передаче комнаты или нескольких сугубо-смежных комнат коммунальной квартиры в долевую собственность нескольким нанимателям этой комнаты (комнат), у них возникает преимущественное право покупки доли другого сособственника при продаже её иному лицу, включая участников долевой собственности на коммунальную квартиру (соседей).

  Поскольку истец и Ж. И.Б. являются участниками долевой собственности на неделимый объект: три сугубо-смежные комнаты в коммунальной квартире, - то доля Ж. И.Б. в праве общей собственности на указанные комнаты не может быть продана постороннему лицу без учёта преимущественного права истца на приобретение этой доли. Остальные участники права общей долевой собственности на коммунальную квартиру должны рассматриваться как посторонние лица для сособственников спорных комнат в соответствии с положениями статьи 250 ГК Российской Федерации.

При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные постановления подлежат отмене с принятием нового судебного постановления о переводе на Ч. Г.В. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 23.07.2011. При этом истец  обязан уплатить К. В.М. стоимость покупаемой доли в размере трёх миллионов рублей.

(Постановление Президиума СПб ГС №44г-106/2012 от 28 ноября 2012 года)

Обобщение практики рассмотрения дел

президиумом Санкт-Петербургского городского суда

по гражданским делам за 2 полугодие 2012 года