Требования о выкупе жилого помещения

При разрешении исковых требований о выкупе жилого помещения, основанных на положениях ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что на истце лежит бремя доказывания факта соблюдения установленной законом процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, включающей в себя признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке дома аварийным и подлежащим реконструкции, направление компетентным органом собственникам жилого помещения требования о реконструкции дома в разумный срок, принятие решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилого помещения в этом доме не выполнили требование о его реконструкции.

 

Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга обратилась в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Кузьминой Н.А., Кузьмину Н.С. о выкупе жилого помещения, ссылаясь в обоснование требований на то, что ответчики являются собственниками по 1/2 доли кв. 56 в доме 36-38-40 по ул. Шкапина в Санкт-Петербурге, который признан аварийным и подлежащим реконструкции, квартира по указанному адресу в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга «Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Шкапина д. 36-38-40» подлежит изъятию путем выкупа для государственных нужд, согласно отчету СПб ГУП «ГУИОН» рыночная стоимость объекта составляет 2 849 000 руб., соглашение о размере выкупной цены с ответчиками не достигнуто.

В ходе судебного разбирательства Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга уточнила требования, просила изъять квартиру по спорному адресу у ответчиков по выкупной цене 3 100 000 руб. в соответствии с заключением проведенной по делу судебной экспертизы.

Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 августа 2012 года заявленные требования удовлетворены. Суд постановил: изъять путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга у Кузьминой Н.А. и Кузьмина Н.С. принадлежащую им на праве собственности квартиру 56 в доме 36-38-40 по улице Шкапина в Санкт-Петербурге с выплатой собственникам выкупной цены в размере 3 100 000 руб.

  Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06 декабря 2012 года решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 августа 2012 года отменено. В иске Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга к Кузьминой Н.А., Кузьмину Н.С. о выкупе жилого помещения отказано.

           Президиум Санкт-Петербургского городского суда отменил апелляционное определение, оставив в силе решение районного суда, указав следующее.

   Из материалов дела следует, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит квартира 56 в доме 36-38-40 по ул. Шкапина в Санкт-Петербурге.

Заключением Межведомственной комиссии Адмиралтейского района №206 от 20 августа 2008 года по совокупности технического состояния основных несущих конструкций, инженерных коммуникаций и общему физическому износу многоквартирный жилой дом №36-38-40 по ул.Шкапина литера А признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Распоряжением Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга №95 от 16 февраля 2009 года, принятым в соответствии с п.10 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47, на основании вышеназванного заключения Межведомственной комиссии, указанный многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Согласно п.2.2 распоряжения, жилищному отделу Администрации предписано в течение месяца с даты издания распоряжения направить собственникам помещений в доме уведомления с предложением произвести реконструкцию дома в срок до 01 июля 2009 года.

13 марта 2009 года Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга в адрес ответчиков направлено уведомление за №24-480/09 о том, что дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, в соответствии с п.10 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации предложено в срок до 01 июля 2009 года принять решение о реконструкции дома с привлечением собственных средств (л.д.6).

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчицей не оспаривалось получение в 2009 году уведомления Администрации Адмиралтейского района (л.д.120).

16 августа 2011 года Правительством Санкт-Петербурга принято постановление №1178 об изъятии путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка площадью 907 кв. м, кадастровый номер 78:32:8002В:3, расположенного по адресу: ул. Шкапина, д. 36-38-40, литера А (далее - земельный участок), относящегося к категории земель населенных пунктов, а также находящихся в частной собственности жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Шкапина, д. 36-38-40, расположенных на земельном участке. Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга предписано в установленном порядке осуществить юридические действия, связанные с изъятием указанных жилых помещений.

 29 ноября 2011 года Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга в адрес ответчиков направлено уведомление за № 01-13-3203/11 о принятом Правительством Санкт-Петербурга постановлении об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Шкапина, д.36-38-40, регистрации данного постановления в установленном порядке и проведении мероприятий по изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга жилого помещения, находящегося в собственности ответчиков, предложено прибыть в Администрацию для ознакомления с отчетом о рыночной стоимости квартиры и заключения соглашения о выкупе жилого помещения.

Ссылаясь на то, что соглашение о размере выкупной цены с ответчиками не достигнуто, Администрация обратилась в порядке ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации с вышеназванными требованиями в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что жилое помещение, принадлежащее истцам, находится в доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим реконструкции, уведомление об аварийности дома первоначально было направлено истцам еще в 2009 году, в 2011 году принято решение об изъятии для государственных нужд земельного участка, на котором расположен указанный дом, соответственно и жилого помещения, принадлежащего истцам, предложено заключить соглашение о выкупе жилого помещения, однако, соглашение о выкупной цене не достигнуто, в связи с чем суд признал, что процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, соблюдена, истец вправе требовать выкупа жилого помещения в судебном порядке.

             Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия применила положения ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в подп. «г», «к»  п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», исходила из того, что в силу вышеназванной нормы закона юридически значимым обстоятельством является не только факт направления собственнику жилого помещения компетентным органом уведомления о принятом решении об изъятии помещения и дате его государственной регистрации, но и факт получения собственником такого уведомления, указала, что Администрацией не представлено доказательств направления и получения собственниками жилого помещения уведомления, пришла к выводу о том, что Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга не была соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, что влечет отказ в удовлетворении требований о выкупе жилого помещения.

          Президиум не согласился с выводами суда апелляционной инстанции,  указав, что при разрешении спора судебной коллегией допущена ошибка в применении норм материального права.

  В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Аналогичные разъяснения были даны Верховным Судом Российской Федерации в обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2009 года (вопросы, возникающие из жилищных правоотношений – вопрос 3), указано, что решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, в данном споре, заявленном в порядке ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, подлежит доказыванию факт признания дома аварийным и подлежащим реконструкции, факт направления компетентным органом собственникам жилого помещения требования о реконструкции дома в разумный срок, факт принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилого помещения в этом доме не выполнили требование о его реконструкции.

Соответствующие доказательства были представлены суду первой инстанции и оценены судом с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вынесено решение об удовлетворении заявленных требований, отвечающее положениям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда № 44г-37/13 от 20 марта 2013 г.

 

Обобщение практики рассмотрения дел

Президиумом Санкт-Петербургского городского суда

по гражданским делам за 1 полугодие 2013 года